住宅ローン問題にお答えします
１ 住宅ローンと一般ローン、延滞した場合の違いは？
一言で言えば、一般ローンをいくら延滞したところで自宅を競売されることはまずありませんが（但し、不動産担保ローンは別）、住宅ローンは一定期間延滞すれば例外なく自宅を競売されるということです。これは住宅ローンの場合は自宅を抵当に入れていることによるものです。
２ 住宅ローンを延滞していたら代位弁済の通知が来ました。これは何でしょうか？
住宅ローンを組む際には必ず保証会社がつくことになっています。保証会社の社員が立ち会うことがないため気付きにくいですが、住宅ローン契約締結の際に保証会社との間で保証委託契約というのも取り交わしているのです。そして、住宅ローンを延滞すると保証会社が借主に代わって住宅ローンの貸主に住宅ローンの残金全額を支払います。これを「代位弁済」といいます。代位弁済があると権利は保証会社に移転します。保証会社は借主に代わって全額支払っているので当然借主に一括請求してきます。なお、住宅金融支援機構融資の場合は代位弁済をすることなく回収受託会社が一括請求してきます。
３ 代位弁済の後はどうなるのでしょうか？
競売です。代位弁済が済むと保証会社（又は回収会社）は直ちに裁判所に競売申立てをします。競売申立てがあると裁判所から競売開始決定が郵送されてきます。
４ 競売開始の後の流れとしてはどういったものが考えられます？
裁判所から競売開始決定を受け取ることで事態は否応なしに動いていきます。程なく裁判所から執行官が自宅の現況調査に来ます。さらに売却の日も決まってしまいます。
では債務者としてはどう対応すればいいのでしょうか？
対応には大きく分けて、自宅を残す方向の対応と残さない方向の対応に分かれます。
まず、自宅を残す方ですが、方法としては２つあります。１つは個人再生を裁判所に申し立てる方法です。これは一気に土俵際までもっていかれたのを元に戻して仕切り直す方法といえるでしょう。個人再生は競売開始決定の前でも後でも申し立てることができますが、
代位弁済から６ヶ月以内に申し立てることが絶対条件です。既に競売開始になっている場合は、個人再生を申し立てた後、裁判所に競売中止命令を出してもらい、競売の進行を止めておいて（中止命令には有効期限がありますが、この期限内は売却されることはありません）、住宅ローン（さらにその他の借入）の返済案を裁判所に提出します。住宅ローンを延滞している場合には延滞金をどう支払うかもこの返済案の中で定めます。この返済案が通れば競売も代位弁済もなかったことになります。住宅ローンも分割払に戻ります。個人再生のメリットとしては、住宅ローンの返済案が法の定める内容である限り、住宅ローンの貸主が反対しても通ってしまうことが挙げられます。最近は数ヶ月の延滞であっという間に競売されてしまいます。競売開始決定という既成事実を正面から覆すのがこの個人再生なのです。なお、個人再生は、住宅ローンには全く延滞がないものの住宅ローン以外の借入の返済がきつい場合に、住宅ローン以外の借入を大幅に減額される場合にも使われます。
自宅を残す方法のもう１つはむしろ売却を利用する方法です。裁判所は原則として関係しません。個人再生以外には自宅を残す唯一の方法だったといえますが、競売でも任意売却でもいいのですが親戚などに買ってもらい、その親戚に住まわせてもらうという方法です。この方法は単純にみえますが、競売の場合は誰が落札するかはわからず、任意売却の場合でも担保権者の同意が必要ですから親戚が首尾よく買えるとは限りません。そもそも、買うだけの資金が用意でき、しかも住まわせてくれるような親戚がいるかが大きな問題でしょう。配偶者が安定した収入を有する場合は配偶者が別途住宅ローンを組んで、今ある住宅ローンを完済し、自宅も配偶者の名義にし、担保も新たに設定するという方法も考えられます。ただ、このような住宅ローンが組めるかは金融機関の審査にかかっており、配偶者が高収入であればそもそも住宅ローン延滞という問題にはなりにくいともいえます。ただ、借主が住宅ローン以外の借入も抱えており、それが住宅ローン延滞の原因になっている場合には（こういう場合は先の個人再生も使えますが）、借主については最終的に自己破産手続きをとって家計の負担を軽減するという方法もありうるでしょう。いずれにせよこのやり方はリスクがありますので入念な交渉が必須です。
これに対し、自宅を残さない方法は、競売にまかせる方法と任意売却する方法があります。
自宅を残さない以上はどちらでいってもあまり変わりはありません。結果として住宅ローンが残ってしまった場合はこれをどうするかという問題があり、自己破産してすべてゼロにするか債務整理の一形態として分割払いで払っていくかに分かれます。
５ 収入が減って住宅ローン自体が払えないので減らしてもらえないでしょうか？
非常に多い質問です。しかし現行法上住宅ローンの残額を減らす方法はありません。毎月の返済については、金融機関との交渉（返済期間延長などの条件変更）や個人再生の申立て（返済期間延長、元本繰延）によって減らすことできますが、多くの場合、一時的なものでその後は増額されます。住宅ローン以外はいくらでも減らす方法はあるのですが・・・。
６ 住宅ローン危機に際して特に注意すべきことは何でしょうか
とにかく住宅ローンだけはきちんと払うことです。相手が銀行だから公的機関だから少しくらい延滞しても何とかなるだろう、などとは決して考えないことです。延滞しても行って事情を説明すればわかってくれるだろう・・・これも甘い考えです。どうも住宅ローンだけは後回しにして他の返済を自転車操業で何とかやりくりしている方が多いようですが、いかに普段は穏やかでも、担保をとっている住宅ローン債権者が牙をむけばあっという間に競売です。これに対し日頃しつこく催促してくる業者その他の回収手段は極度に限られています。優先順位を間違えないようされたらいいと思います。
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